miércoles, 21 de septiembre de 2016

Banco de vivienda.

Mi amigo Leandro fue barbero de joven y ahora ha llegado a ser una eminencia natural de la que brota una sabiduría sencilla con la que hay mucho que aprender. Hace un tiempo, en ese hablar que tiene por entretener a quien le escucha, me largo la siguiente parrafada:
“Mira Pedro, cuando volví de la mili, con unos dineros que traía, que ya te he contado que ejercía de barbero hasta en las imaginarias, y otro tanto que me pagaron de despido porque al volver del ejército no me admitieron en el puesto de trabajo que tenía al ser llamado a filas, me compré un piso en la Avenida Navarra.  Me costo un millón y medio de pesetas. Entonces no tenía novia y seguía viviendo con los padres. Cuando me iba a casar mi mujer se empeñó en que compráramos la casa adosada a la de sus padres en el barrio de la Chantrea. Le vendí el piso a mi hermano por tres millones de pesetas. Aquel dinero sin poner ni un duro me llegó para comprar la casa y hacerle algunos arreglos y dejar contenta a la parienta. Se murieron los suegros y unimos las dos casas: cocina grande, cuarto de estar grande y un par de habitaciones más que nos pudieran hacer falta. Ahora nos hemos vuelto al pueblo a la casa de mis padres de toda la vida y hemos vendido la casa aquella. Con el dinero, hemos comprado dos unifamiliares a los dos hijos… que a los hijos si le das una casa… ya luego de cualquier manera se ganan la vida. Porque no sé si te habrás dado cuenta que las nuevas generaciones ya no podrán tener casa propia en la vida: primero por lo que ganan, luego por lo que valen y el tiempo que necesitan para pagarlas, que con los tiempos que corren es imposible en esta vida tantos tiempos seguidos de bonanza en una familia…. y para acabar ya no te digo si quienes han comprado la vivienda se separan… así que van a vivir siempre en un sin vivir de alquiler en alquiler, que yo me pongo malo cuando además aconsejan a la gente joven que viva de alquiler. Ya ves como son las cosas: seis casas he comprado como aquel que dice sin tener que poner ningún dinero. Mi hermano Jesús para pagarme el piso tuvo que hacer una hipoteca, que en aquellos tiempos estaban al catorce por ciento de interés, y la pagó en unos años. Luego la hubo de hipotecar de nuevo para un negocio que había montado, le costo pagarla veinte años y ahora para hacer frente a las crisis la ha vuelto a hipotecar… desde su situación de subsistencia trata de llegar a la jubilación como puede… mi hermano, que se va a pasar más de cincuenta años pagando casa y aun así no le va a alcanzar… y que si no le alcanza: al final se quedará sin nada…”
*
Es una reflexión anterior sobre Una Banca Pública hay un párrafo en el que digo textualmente que llegar a tener una vivienda, adquirir una vivienda en propiedad tal y como lo entendemos en la actualidad: con una hipoteca que se paga durante años, es prácticamente inviable para quienes empiezan ahora a edificar su vida sobre el futuro.
En estas páginas voy a tratar de profundizar en esa afirmación sobre esta realidad, que no se volverá a dar en la dinámica de la organización social, y mostraré un sencillo proyecto de lo que pudiera ser una Banca Pública de vivienda que pudiera acabar con esta imposibilidad.
Una alternativa, que partiendo de la compra de la vivienda con otros parámetros, porque repito  con el actual esquema de ser de la propiedad y de la garantía del propio bien para un préstamo hipotecario ya es misión imposible, aunque en la actualidad acapare los mayores esfuerzos económicos de una vida y que en ocasiones lleve a la ruina a muchas personas, una nueva formar de hacer que incluso permita flexibilizar y amoldar a los diferentes tiempos y etapas de la vida de las personas, aprovechando la financiación de la propia vivienda se procure la financiación de otras necesidades cotidianas.
Creo que hay muchas realidades sociales y económicas cambiantes que exigen cambios de estrategias de planificación social, donde en lo que respecta a la vivienda y el derecho a techo, se puedan ensayar situaciones de mayor comodidad económica.
En esta reflexión voy a tratar de diseñar cómo pudiera ser una estrategia de que cada persona pudiera hacer valer su derecho a tener un vivienda, de todas las diferentes maneras que se pudiera imaginar, sin que ejercer este derecho obligue a hipotecar en realidad su vida.
Con estas páginas escritas desde la imaginación trataré de llegar a formular la manera en la que una decisión que casi siempre acaba siendo irreversible: la compra de una vivienda donde guardarse y holgar, desde la idea de un Banco Público de Vivienda, facilite y en última instancia garantice ese derecho a todas las personas.
*
Hay alguna realidades admitidas con normalidad y sin cuestionar su sin sentido, que las hemos de superar. Sin duda estas realidades por sí mismas ya han superado las circunstancias inapelables en las que se desarrolla la vida económica de la mayoría de las personas.
- Cuando se compra una vivienda se piensa en una vivienda para casi toda una vida, con la trascendencia y determinación que tiene la vivienda para el destino de la propia vida de las personas que van a vivir en ella y que son imposibles de predecir de ninguna de las maneras.
- Cuando se constituye la hipoteca se convierte en una deuda casi perpetua, sin pensar en el revolotum de la firma, porque es imposible compendiar en el pensamiento tantas incertidumbres, que con el paso de los años se precisan de otras pequeñas financiaciones o que será necesario superar baches económicos inesperados, a la par que debe atender el pago de la hipoteca y que si se deja de pagar llega la hecatombe y tal y como está confundido el entramado irracional de leyes si no se paga se pierde todo
*
En la actualidad hay varias formas de entender el disfrute de la vivienda dentro de un derecho universal de las personas a tener un cobijo digno. Un derecho que con gran esfuerzo personal difícilmente se cumple en el mundo occidental.
- Alquiler de vivienda, más o menos amueblada, muchas veces por grupos de personas sin más cosas en común que la necesidad de salir de casa de los padres, y si acaso luego: si no se tiene un proyecto en común con nadie dentro de los cánones tradicionales de pareja y familia.
Son muy pocas la personas que a lo largo de la vida acaban sosteniendo que prefieren por voluntad y convencimiento personal no tener vivienda propia y vivir de alquiler.
- Alquiler de vivienda, casi siempre en pareja, hasta llegar a una estabilidad en la que poder dar el salto para la compra de la vivienda definitiva de la familia que se va a formar.
Este camino para llegar hasta la comprar de vivienda, un pasaje que se avanza con grandes de idealismo, ensueño y confianza, es el que siguen una gran mayoría de las personas que adquieren vivienda sabiendo que solamente llevan en su mochila lo justo para los primeros pasos del camino.
No tirar el dinero que pagan por el arrendamiento y fijar para siempre el lugar en el que empezar a poner las primeras ramitas en el nido, son las razones que mueve su inconsciencia.
- Compra de la vivienda, incluso con anterioridad a cualquier otro plan que la propia compra. En ocasiones se afronta parte del pago mucho antes que ocuparla y sin ni siquiera un proyecto de vida por delante.
En la pasada actualidad en ocasiones la excusa para comprar una vivienda ha sido invertir los ahorros que cada mes se iban generando por parte de la persona que la compra, y que además, mediante de algunas leyes falaces e irracionales daba derecho a deducción de impuestos.
En la actualidad pagar la hipoteca significa la mayoría de la veces que viviendo en pareja casi la mitad de los ingresos van a parar al pago de la hipoteca con la condición de que se necesitan muchos años de estabilidad económica y emocional para poder llegar a tocar cumbre.
*
Imaginemos la constitución de un banco cuyo único logro previsto son los intereses de las gentes que lo sostienen y que en definitiva son las que han de apuntalar su futuro. Un banco cuyo rendimiento no son para los intereses de las gentes a las que han de pagar los dividendos.
Un Banco público con un objeto social estrictamente social, sin más zarandajas, con capital cien por cien de procedencia pública, y sin más endeudamiento que líneas de financiación pública, para la compra de vivienda que sean emitidas desde las instituciones públicas, con el fin de dar sentido y garantía al cumplimiento del derecho de las personas a tener una vivienda digna.
Un Banco Público cuyos activos solamente lo componen viviendas que son de su propiedad y que en su totalidad las tiene ya adjudicadas a las personas que las usufructúan con un contrato de opción compra. Usuarios compradores que aportan una cantidad mensual con el que además pagan todos los gastos propios de la vivienda.
Un banco que además se gestione con sus propios medios, sin necesidad de garantizar ingresos para el Estado ni para otros prebostes. Una institución financiera sin las esperanzan puestas en la especulación ni en el resultado de no sé qué negocios, sino que esté en servicio de las personas que en medio de todas las circunstancias y consecuencias que pudieran acontecer en ese tiempo en el que tienen que pagar la vivienda, la guarden en depósito.
*
El Banco Público de vivienda, sin necesidad de tener stock de viviendas en propiedad puestas a la venta para sus potenciales clientes, porque adquirirá las viviendas por distintos caminos dependiendo de la posición que pretenda mantener en el mercado y las posibilidades de financiación.
- Apoyando la venta de las viviendas que en la actualidad tienen diferentes instituciones del Estado, en venta y/o alquiler de una manera ineficiente siguiendo los cánones antisociales establecidos en el sistema actual y que puede ser la primera estantería con la que se puede empezar un proyecto de este tipo.
- De las adquisiciones que se pueden hacer con precios oportunidad muchas veces de las promociones o en las inmobiliarias de las entidades financieras fruto del pasado y que están en el mercado del alquiler tratando de defender su precio y el precio del sector.
- Las que pudiera comprar el Banco Público de vivienda, para quienes a continuación las quieren contratar dentro del precio pactado entre una parte y otra más los impuestos correspondientes de trasmisiones y plusvalías.
Este Banco Público abre la posibilidad de adquirir las viviendas de quienes la tienen comprada con anterioridad, pero que vean mejoradas con este sistemas sus condiciones de compra, psra que la puedan aportar para volverla a contratar y ponerla de nuevo en provecho con arreglo a los nuevos cánones.
Todas estas viviendas son las que tendría en su catálogo de venta.
Viviendas que al mismo tiempo con contratos de opción de compra con un límite de treinta de años, mensualmente vaya pagando el comprador junto con otros gastos propios de la vivienda adquirida.
El Banco Público de viviendas, conforme vayan venciendo los contratos de opción de compra,  muy poco a poco o incluso al ritmo al que interesa a la persona que compra, o las circunstancias que hayan afectado a un periodo tan largo, irá vendiendo las viviendas concretas a cada uno de sus clientes que así, definitivamente, serán sus propietarios.
Será entonces cuando la venta se concretará en firme.
Nunca entraría el Banco Público de vivienda en la promoción de viviendas para ponerlas en venta en el círculo de su objeto social. Entre unas y otras son muchas las viviendas desocupadas que hay que poner en un mercado que no prevé más que un escaso crecimiento.
Más todavía, cuando socialmente se empiece a cuestionar la posibilidad de recibir rentas  de los que menos tienen por una inversión en un bien y por el derecho a disfrutar de una vivienda que supone un derecho fundamental de las personas.
*
¿Cómo paga y financia las viviendas el Banco Público…?
Los pasivos de este Banco Público: municipal, provincial, regional, nacional o universal… imagínese como se quiera, serán:
- Las aportaciones del Estado a un proyecto que garantice el derecho universal a una vivienda digna.
- Una línea de créditos especiales destinados a este tipo de Bancos para la compra de viviendas y sostenimiento financiero de las personas que se han de considerar siempre a interés 0% o en todo caso inferior a la inflación existente en el sector.
- Las aportaciones iniciales de los compradores de viviendas que incluso puede significar la parte pagada del piso de su propiedad hipotecado y que ha revertido al Banco Público de vivienda.
El crédito de los rentistas, que ven en esta posibilidad una manera de desinvertir y que quieran vender la vivienda al banco dentro del mismo esquema que se va a contratar con quien será la nueva propiedad.
- Las aportaciones mensuales de los compradores de vivienda que a medio plazo sería al menos el 30% de la financiación total en el balance financiero de la entidad.
En su caso de estas aportaciones habrían que restarse los meses impagado por cualquier causa por parte de quien compra de la vivienda.
Ya nada se podrá considerar impagado.
- Las provisiones realizadas para el mantenimiento de las viviendas para asegurar su vida útil de todas ellas con el paso de los años.
- Los ahorros de eficiencia en la gestión resultantes entre lo cobrado a los compradores mensualmente y los costes reales de esta gestión.
*
Aportación a la futura compra de la vivienda.
Puede ser un tres por mil mensual de valor de la vivienda.
Significaría pagar la vivienda en un plazo máximo de treinta años, en ese tiempo la vivienda sigue siendo propiedad del banco.
Esta cantidad se va acumulando en una cuenta que es propiedad de las personas que comprarán la vivienda: aumenta o disminuye de manera correspondientemente al bien. en la misma relación en la que sube o baja el interés o la inflación del sector.
Estos valores construirán líneas paralelas que no afectará a los valores absolutos de la vivienda y de la cuenta en la que se acumulan los pagos y no serán en ningún caso contradictorios.
Esta cantidad pasa de vivienda en vivienda al paso en el que quien quiere comprar cambia de vivienda dentro de las que puede disponer o adquirir el Banco Público de vivienda.
La cantidad de esta cuenta se puede rescatar a cambio de todos los derechos de propiedad de la última vivienda adquirida y se puede repartir, donar, heredar dividir.
La persona no compra la vivienda para siempre y la puede vender a un tercero dentro de la misma estructura del Banco Público de vivienda. Cambiar o abandonar cuando quiera, movido por las circunstancias, la necesidad o el deseo de cambiar.
Las cantidades pagadas quedan en  una cuenta a su favor que podrá trasladar a la compra de otra vivienda o recuperar en su total nominal si lo cree necesario. Incluso se puede crear la posibilidad de ser devuelto mensualmente en un tiempo definido.
Las aportaciones de los usufructuarios con derecho a compra se han de entender como una cuenta personal de libre disposición para todas las opciones de compra que se pudieran suceder.
Esta aportaciones a lo compra definitiva de la vivienda también han de servir como remanente disponible en caso de impagos mensuales.
Gastos correspondientes la propiedad,
Pueden se alrededor de un uno por mil mensual del valor de la vivienda lo que se ha de aportar para los gastos de copropietarios que conlleve la vivienda, las tasas y contribuciones, seguros y todos aquellos que son comunes a la propiedad de la vivienda.
Mantenimiento de la vivienda a largo plazo.
Podemos calcular en un uno por mil mensual del precio de la vivienda, la cantidad a pagar para aprovisionar por parte del Banco Público de vivienda a largo plazo el mantenimiento de la calidad de la vivienda y mantener su nivel de prestaciones.
Una parte de este pago será destinada a compensar los desequilibrios entre los intereses directos que se cobran a quien compra y los intereses reales de la actividad de financiamiento por parte del Banco Público de vivienda. Esta parte se puede calcular en torno al 0.80% anual de total de la deuda financiera externa existente.
*
El banco habrá de subsistir comprando viviendas en el mercado, bien sean las que ya están muy identificadas o existen en los inventarios de las entidades financiera productos de los impagados resueltos por la crisis mediante desahucio o incluso comprado la vivienda que el cliente quiere comprar en cada momento a los precios que se acaben pactando.
Cada vivienda tendrá un valor de 1.000
Cada vivienda tendrá unos ingresos mensuales de 3
Se recupera el valor de la vivienda en veintisiete treinta años.
Calcularemos siempre los intereses al 0% o con el  mismo índice que se estime la inflación del precio de la vivienda.
El Banco ingresará así mismo las cantidades estimadas mensualmente por los conceptos de los gastos correspondientes a a propiedad de la vivienda y para el mantenimiento de las viviendas a largo plazo que habrá de administrar eficientemente y procurar que produzca un remanente para fortalecer su estructura de balance.
Las diferencias financieras resultantes, a pesar de que mensualmente recibe una cantidad de cada contrato, por ejemplo en el caso de que no se crearan líneas de crédito para este menester al cien por cien de las necesidades, sería la aportación del Estado a garantizar el derecho a vivienda digna.
*
Un banco que llegara en unos años a un balance consolidado de:

Activos


Pasivos

Viviendas
1000

Aportaciones públicas
300



Créditos
300



Aportaciones compradores
300



Provisiones
10

Y una cuenta de resultados mensual con arreglo a los siguientes ratios sobre 1000, siendo éste el valor de compra de la vivienda,

Gastos.


Ingresos

Financieros
1

Venta
3
Gastos viviendas
1

Uso de la vivienda.
1
Gastos actividad
1

Ingresos habitabilidad
1
Provisiones
1

Mantenimiento vivienda
1
Disminución activos
3

Subvenciones oficiales
1
Total
7

Total
7

Esquema sencillo de pagos y cobros de las partes contratantes.

Pagos comprador


Ingresos Banco

Pago compra
3

Cobro vivienda
3
Pago por uso
2

Gastos viviendas.
1



Diferencias inmobiliarias
0.50



Diferencias financieras
0.50
Total
5

Total.
5

Los números y los conceptos que se muestran en estos esquemas sencillos se pueden cambiar razonablemente como se estime conveniente y amoldarlos a las realidades, necesidades y posibilidades que quizás no se haya estimado adecuadamente en este proyecto.
Estos cambios en realidad no modificarán el fondo de la idea ni la estrategia de la filosofía social que plantea a largo plazo y que puede cumplir con las expectativas de quien quiere tener su casa y sentirla suya.
Esta es una forma de entender la relación entre propiedad, posesión y usufructo de la vivienda que modifica sustancialmente la manera de entender el futuro de la cremallera económica de una parte de la sociedad que se ha conformado en la que los rentistas tiene vivienda, y quien la arrienda, la paga a fondo perdido, para no logar tenerla nunca.
*
Calculamos un Balance de situación del Banco Público de vivienda,
- A veinte años, medida de la próxima generación a la que se ha de allanar la posibilidad de disfrutar plenamente a la vivienda y con
- Un total de 25.000 viviendas en sus activos para satisfacer la necesidad la parte de población de Navarra que se puede estimar en esa cantidad que puede ser afectadas,
- Y sin entrar en la variaciones que pudiera producir la inflación que en este caso sin duda favorecería su futuro.
Todavía todas las viviendas serían propiedad del Banco Público.
El Balance ya tendría un equilibrio razonable.
A futuro la situación todavía mejoraría sustancialmente cada año.

Activos


Pasivos

Viviendas
2.500.000.000.-

Aportaciones públicas
750.000.000.-



Créditos
750.000.000.-



Aportación compradores
750.000.000.-



Provisiones
250.000.000.-

Para garantizar otros derechos sociales del mismo nivel que el derecho a la vivienda, y atenderlos en función de las necesidades de la personas sean crónicas o avenidas, se dedican muchos más recursos que los que aparecen en este cuadro para garantizar el derecho de las personas a tener una vivienda digna y una armonía financiera.


Otras maneras de: comprar, arrendar, recibir heredar, vender… hipoteca, donar y todas las demás formas utilizadas hasta la fecha no han de modificar su sentido ni aplicación. Con esta propuesta no se proponen acciones que no estén contempladas en el vigente Código Civil.
Esta propuesta solamente es una manera de acercarse a la demostración de que en otras condiciones que las actuales que ya se han tornado en inviables, las personas puedan adquirir una vivienda en propiedad, poder ser dueña de una parte de una vivienda que a lo largo de su vida le puede ayudar ante las dificultades y que en cada momento puede disponer de ese trozo de vivienda que ha pagado.


No hay comentarios: